לא כל השקעה מתאימה לכל למשקיע – זו תמיד פונקציה של תשואה מול סיכון, היכרות עם השוק המקומי וגם רצון או כוח להתעסקות. אז למה אפשר לצפות בכל תת תחום וסקטור?
כולם רוצים נדל"ן ורצים לנדל"ן. אבל תחת הכותרת "נדל"ן מניב" יש סקטורים ותתי סקטורים שחשוב להכיר, כדי לדעת לבחור ולתאם ציפיות. נתייחס כאן למרכזיים שבהם, ובכל סקטור נשתדל להראות את היתרונות והחסרונות – הן באופן כללי והן ספציפית, בספרד.
נדל"ן למגורים (Residential)
בגדול, בחצי האי האיברי (ספרד ופורטוגל), אפשר לצפות לתשואה שנתית של סביב 4%. זה עשוי כמובן להשתנות בהתאם למיקום, כשעקרונית, התשואה עולה ככל שמתרחקים מפריים לוקיישן. הסיבה לכך קשורה לפרמיית הסיכון ולאופן שבו עובד נדל"ן מניב ככלל, ולאו דווקא במערב אירופה. כי אומנם, השכירות במרכז העיר תהיה גבוהה יותר – אבל מן הסתם, מחיר הנכס יהיה בהתאם.
קונקרטית, ספרד נחשבת מדינה סוציאלית עם חוקי הגנת דייר מחמירים יחסית. זה אומר שחוזה לשנה הוא למעשה לשבע שנים מינימום בשל אופציות ההארכה, כשבמהלך התקופה הזאת, האפשרות להעלות את שכר הדירה מוגבלת למדי. לכך מצטרפות בחלק מהמקומות תופעה לא נעימה של פולשי דירות. לא כל כך מהר מפנים את מי שפרץ או פלש לדירה ריקה ושהה בה יותר מ-24 שעות, וזה תקף שבעתיים לגבי דיירים שהפסיקו לאורך זמן לשלם.
אם נחבר את התשואות הנמוכות יחסית לסיכונים – ותמיד צריך לחשוב גם על הסיכונים, ולא רק לחלק את דמי השכירות השנתית במחיר הנכס – בכנות, לא בטוח שהסקטור הזה, בנקודת הזמן הזאת, מעניין במיוחד. אם כי תמיד ניתן לשלב מרכיב של Value Add – השבחה מסוימת של הנכס, שתעלה את תשואת השכירות.
כשעשינו את זה בזמנו בברצלונה, כשגיבשנו קבוצות משקיעים כדי לרכוש בניינים שלמים, לשפץ אותם כמקשה אחת, להשכיר ואז למכור – הגענו לתשואת שכירות של סביב 6.5%. לא רע. אבל אז נכנסה הפוליטיקה, קטלוניה ביקשה להתנתק מספרד, ובאופן כללי, רמות המחירים בעיר דעכו. גם זה יכול לקרות, ובלי קשר לאיכות היזמות והרכישה.
בתי מלון, הוסטלים ודירות נופש (Hospitality)
הידעתם? ספרד היא המדינה השנייה הכי מתוירת בעולם, ראש בראש עם צרפת המובילה. האטרקציות שלה מגוונות ואינסופיות, והן מפוזרות היטב על פני המדינה כולה. ובניגוד לסקטור המגורים, בתחום האירוח אין חוקי הגנת דייר ודברים מהסוג.
התשואות ברכישת בית מלון הן סביב 5% ב"סופר פריים לוקיישן", עד 7% ככל שמתרחקים, ויש גם מציאות עם למעלה מכך. בתוספת אלמנט של השבחה, ובוודאי אם מדובר בגורם "יצרן" המקים מלון מאפס, אפשר גם לזלוג לאזורי ה-10% תשואה. גם שם היינו.
בתי אבות ודיור מוגן (Geriatrics)
את סקטור הגיל השלישי והרביעי, במדינות המערב בכלל ובספרד בפרט, אני מוצא כמעניין במיוחד. זה קשור בסיבה מספר 1 לעליית מחירים שהופכת שוק לאטרקטיבי: ביקוש העולה על ההיצע.
ספרד נחשבת מדינה מתבגרת, עם תוחלת חיים מהגבוהות בעולם. בדומה למדינות רבות באירופה, הילודה בה נמוכה יחסית, מה שאומר שבמקרים רבים, אין לאוכלוסייה המזדקנת צאצאים להישען עליהם. זה גורם למחסור אדיר במיטות ובדיור מוגן. מול המלצת ארגון הבריאות העולמי, שמדברת על חמש מיטות לכל מאה אלף תושבים מעל גיל 65, יידרשו עוד אלף מוסדות חדשים רק כדי להדביק את הפער הנוכחי.
אשר לתשואות, הן לא גבוהות במיוחד – עסקאות רגילות בסקטור יניבו 5% עד 7% שנתי. אבל עם קשרים טובים בשוק המקומי ובעזרת תהליך איתור וסינון ארוך, מוקפד ומבוקר, אפשר להגיע לבוננזות. ובטח עכשיו, לאור הצפי להורדות ריבית, נוח וכלכלי יותר להיכנס.
מילה לסיום
ישנם כמובן סקטורים נוספים, כמו משרדים, תשתיות ונדל"ן לוגיסטי (ובתוכו הדאטה סנטרים, אנטנות 5G ועוד). התייחסתי כאן רק לאפיקים המרכזיים שבהם יצא לי ולשותפיי ב-Next Point להשקיע, בגלגולים השונים שעברנו בספרד ובפורטוגל.
אם יש לכם שאלות נוספות, או שאתם זקוקים להרחבה על סקטור כזה או אחר – אולי איזו "מורשת קרב" ודוגמאות אמיתיות מהשטח – אתם יותר ממוזמנים ליצור איתי קשר.
