היום התקיים מרתון ת״א, וזה נתן לי השראה לספר הפעם על עסקה שהסתיימה ונחתמה אתמול בנוטריון.
עסקה, שאני חושב על איך ומתי התחילה ומה שעבר עליה בדרך, זה לגמרי הרגיש סוג של מרתון עם המון אתגרים, עליות ומורדות, משברים ומחשבות, עד שבסוף מגיעים לקו הסיום.. ועוד עם ספירנט יפה בישורת האחרונה.
קצת מזכיר לי את הסרטון ההשראתי המפורסם של הת'ר דורנידן (Heather Dorniden), שנקרא ה"המרוץ" (The Race ביוטיוב). למי שפחות מכיר את הסרטון, אז הוא מציג רגע בלתי נשכח מעולם הריצה. במהלך גמר ריצת 600 מטר באליפות המכללות בשנת 2008, דורנידן, שהובילה את המירוץ, מעדה ונפלה בצורה קשה.
בעוד שנראה היה שהיא מחוץ למירוץ, היא קמה במהירות, החלה לרוץ שוב, והצליחה לא רק להשלים את הריצה אלא גם לעקוף את כל המתחרות ולנצח ממש על קו הסיום.
הסרטון הפך לוויראלי בזכות המסר העוצמתי שלו על התמדה, כוח רצון, ונחישות. הוא משמש כהשראה לספורטאים ולצופים ברחבי העולם, ומוכיח שלעיתים אתגר רגעי יכול להפוך לניצחון אדיר אם לא מוותרים.
אז מה הקשר בין הסרטון המאוד קלישאתי הזה ואיך הוא מתחבר לנדל"ן בכלל ולעסקה בפרט?
הנה הסיפור:
העסקה התחילה רגע לפני משבר הקורונה, כשבוודאי שבניהול הסיכונים שלנו, לא היה סעיף של: "וירוס קטלני שמשתלט על העולם". זה אולי בדיעבד נשמע קצת משעשע, אבל תאמינו לי שברגע האמת, כשספרד הייתה אחת מהמדינות עם כמות המתים הכי גדולה בעולם, זה ממש לא היה משעשע.
אז נחזור לסיפור…
נוב' 2019, רכשנו 3 בתי אבות רגע לפני שהקורונה פרצה, כרגיל, בהסכם Triple Net עם שוכר עוגן וחוזה ל-15 שנים.
אילו דברים כן עלו בניהול סיכונים?
1. סיכון שהריבית תעלה: איך גידרנו את הסיכון? לקחנו מימון בנקאי בריבית FIXED של 2.5%.
2. סכנה לאינפלציה: מה עשינו? סגרנו הסכם Triple Net צמוד למדד.
אז איך התמודדנו עם הקורונה?
מה שקרה בקורונה, זה שהשוכר פנה אלינו, וביקש הקלה מסוימת מכוון ש-25% מההכנסה שלו מתבססת על "חוגי יום", משמע, תושבים מקומיים שמגיעים למקום על בסיס יומי ולאו דווקא גרים בבית האבות. כמובן שבקורונה נמנע מהם להגיע וזה גרם לפגיעה מסוימת בהכנסה של השוכר.
עכשיו צריך להבין – מערכת יחסים בין שוכר ובעלים, היא לאו דווקא רק "הסכמית". יש מקרים שצריך לדעת להסתדר ולהתפשר. בטח במקרה כל כך קיצוני. ובאמת מה שעשינו פה, זה לתת הנחה של 25% בגובה שכ"ד הדירה במשך 3 חודשים, (התקופה הכי קשה של הקורונה) ולפרוס את הסכום על פני השנה הקרובה. מה שפגע בנו (זמנית) תזרימית אבל לא פגיעה אקוטית וגם לא כזו שתשפיע במיוחד על התוצאה הסופית.
ואגב, בדיעבד, ההקלה שהענקנו לשוכר בעת המשבר זה בדיוק מה שהעמיק משמעותית את מערכת היחסים ביננו. ואת הקשר הייחודי שזה בנה בין הצדדים, קשר שהניב פירות בעת המכירה בעקבות היכרות של השוכר עם הרוכשים החדשים, מה שעזר לסגור את העסקה (וגם בהמשך עזר להביא עסקאות נוספות איתם) (למי מהמשקיעים שעשו איתנו את עסקת La Vostra Llar 4).
ופה אני מתחבר חזרה לסיפור של הת'ר:
מה שלא רואים בסרטון זה מה היא ענתה ששאלו אותה: "איך התאוששת מהנפילה הזאת?", היא ענתה "על איזה נפילה מדובר?"
כלומר, מרוב שהייתה מוכוונת למצב תחרות וסיום המרוץ בכל מחיר, בתחושה שלה הנפילה הזו לא קרתה כלל..
אז כמו אותה "נפילה" של הת'ר, גם בחיים, גם בשוק הנדל"ן וגם בנדל"ן ובכלל, יש "נפילות" – הרי בלי הקורונה העסקה הזאת הייתה יכולה להיראות אחרת לגמרי… אבל מה זה משנה "מה היה אם?" הרעיון הוא לדעת להיכנס ל-"Recovry Mode", ולהתקדם הלאה. זה מאוד חשוב בהרבה תחומים – וגם בעסקאות נדל״ן.
ואם תשאלו אותי היום בסיום העסקה איך התאוששנו ממשבר הקורונה, אני אענה לכם: ״על איזה משבר אתם מדברים?״
ומה התשואה שיצאה בעסקה?
אז כמובן אני תמיד מזכיר שאסור לי לפרסם תשואות בפורום רחב, אבל אני כן יכול לשתף שהתשואה מאוד יפה ומכובדת, פחות או יותר לפי התוכנית העסקית ביציאה לדרך.
למי שמועניין או שלא מכיר את הסרטון שדיברתי עליו, אז אפשר לצפות בו כאן>>
