סקטור בתי האבות והדיור המוגן נמצא כיום במוקד תשומת הלב שלנו, ולא במקרה. עם העלייה בתוחלת החיים והשינויים הדמוגרפיים בספרד ובמדינות רבות אחרות, נוצר צורך דחוף בהרחבת היצע בתי האבות והדיור המוגן. למה מדובר בסקטור כה חשוב ומבטיח להשקעות נדל"ן? ומה הוא הפוטנציאל העצום הגלום בו?
למה הסקטור הזה מעניין אותנו במיוחד?
ספרד נחשבת למדינה מאוד מתבגרת ועם תוחלת חיים מהגבוהות בעולם. לא משנה באיזה מדד תבחנו את המדינה לדוגמא, בין ע"ב ה-OECD או ה-WHO (ארגון הבריאות העולמי), תגלו שספרד תמיד מככבת איפשהו בחמישיה הפותחת (ביחד עם יפן לדוגמא).
בנוסף, בספרד, בדומה להרבה מאוד מדינות באירופה, יש ילודה נמוכה יחסית, מה שאומר שהילדים בהרבה מאוד מקרים לא יכולים לטפל בהוריהם המזדקנים.
למה זה גורם?
זה גורם לזה שיש מחסור אדיר במיטות בבתי אבות ובבתים מוגנים, וע"ב ההמלצה של ארגון הבריאות העולמי, שהיא 5 מיטות לכל 100 תושבים מעל גיל 65, אז זה אומר שבספרד יש מחסור של כ-100,000 מיטות.
וכאשר כמות המיטות הממוצעת בית אבות טיפוסי היא כ-80 מיטות, אזי אנחנו מדברים על מעל 1,000! בתי אבות שצריכים להיפתח, רק בשביל להדביק את הפער הנוכחי.
עכשיו, התארכות החיים אינה מאפיינת רק את ספרד ויש עוד מספר רב של מדינות שאני מוצא שהסקטור הזה מעניין (אגב, ישראל היא בהחלט אחת מהן).
ובשורה התחתונה, לדעתנו זה סקטור שנכון להיות בו, מהסיבה הפשוטה שהוא מקיים את הכלל הראשון של כל שוק שנתפס כאטרקטיבי:
הביקוש גובר על ההיצע (באופן ניכר)
ולגבי התשואות, באופן כללי כרגע ניתן למצוא בשוק עסקאות בין 5% ל-7%, שעבורנו אלו תשואות שהן נמוכות, ומה שעוזר לנו להגיע לעסקאות אטרקטיביות יותר, אלו הקשרים המצוינים שלנו שצברנו בעשור האחרון בשוק ועם התעשייה המקומית במדינה ותהליך סינון ואיתור ארוך ומבוקר שמיושם אצלנו בקרן, תהליך שלעיתים דורש ניתוח של מאות רבות של עסקאות פוטנציאליות רק כדי להגיע לעסקה האחת שעומדת בתנאים המחמירים של ועדת ההשקעות שלנו.
בדיוק כפי שאנחנו בונים בימים אלו את עסקת פורטפוליו בתי האבות הנוכחית שלנו שתכלול 4 בתי אבות בתשואה נטו שהיא גבוהה יותר באופן משמעותי מתשואת השוק הממוצעת וצמודה ב-100% למדד.
למי שזוכר, דיברתי על כך שעבור השקעה בנדל״ן מניב, נהוג לדרוש פיצוי של כ-300 נק׳ בסיס מעל לריבית חסרת הסיכון, ואם עד לפני שנתיים ("עולם של ריבית 0"), לקנות "מציאה" היה בערך 4% עד 5%, הרי היום, כאשר האלטרנטיבה היא פיקדון בנקאי של 4.5% (ע״ב ריבית פריים שעוד צפוייה לרדת) לרכוש נדל״ן מניב בסקטור עם ביקושים גוברים בתשואה נניח של מעל 8% זאת כבר תשואה מעניינת מבחינתנו.
מה שהופך בעיני את נק׳ הכניסה הנוכחית כיום לאטרקטיבית ונוחה!
יתרה מכך, לאור ציפיות ירידת הריבית, המשקיע שישאר בפיקדון, יקבל פחות ריבית על הכסף ככל שהיא תרד, בעוד שהמשקיע שהשכיל להשקיע היום בנדל״ן מניב, צפוי ליהנות לא רק מקיבוע תשואה שוטפת גבוהה וצמודה למדד, אלא גם לעליית ערך הנדל״ן שהיא תוצאה ישירה של ירידת ריבית.
נזכיר:
ירידת ריבית = ירידת שיעורי ההיוון (Cap Rates)
וכנגזרת רווחי הון.
למי שפחות בקיא ומעוניין לשאול עוד שאלות בנושא – אז ניתן להשיב למייל זה, כנ״ל לגבי מידע על עסקת פורוטפוליו בתי האבות שעומדת להיסגר החודש וכבר גויסה כמעט במלואה.
במאמרים הבאים אביא קצת נתונים מהשטח, כדי שתוכלו להתרשם יחד איתנו באיזה מחירים נסגרות היום עסקאות בסקטורים השונים.
מוזמנים להאזין לפודקאסט שלנו על השקעות נדל״ן בחו״ל, שסוקר ומנתח את כל אפשרויות ההשקעה בנדל״ן בחו״ל שפתוחות בפני המשקיע הישראלי.
אם יש לכם שאלות נוספות – אתם יותר ממוזמנים ליצור איתי קשר.
