שוק הנדל"ן הספרדי ממשיך להתעורר, והסימנים מהשטח מראים על תחילתו של גל חדש בהשקעות. עם עלייה חדה בהשקעות ברבעון הראשון והשקעות מוסדיות שמובילות את הדרך, נוצרות הזדמנויות חדשות בסקטורים מגוונים.
במאמר הקודם תחת הכותרת – כמה שווה היום נדל״ן. הבטחתי להביא קצת נתונים מהשטח ולשתף אתכם במה בדיוק קורה ברמת עסקאות הנדל״ן בשווקים בהם אני פועל בספרד.
לאחר סיכומי הרבעון הראשון בשוק הנדל״ן הספרדי, רואים שאנחנו בהחלט לא לבד בתובנה שלנו שהשטח מתעורר וגל חדש מתחיל.
אספתי לכם כאן כמה כותרות ונתונים על הנעשה היישר מהשטח:
נתחיל במבט מלמעלה, בבורסת ה-BME שזו הבורסה במדריד בה נסחרת נקסט פוינט. עונת הדוחות של רבעון 1 הסתיימה בתובנה חד משמעית שהשנה החלה ברגל ימין:
כבר ברבעון הראשון של השנה נרשמה התעוררות משמעותית כאשר שווי הנכסים שנרשמו בבורסת הריטים ברבעון הראשון עבר את השווי הכולל של כל שנת 2023.
בדוחות קצת יותר מקצועיים ומפורטים של חברות מחקר המתמחות בשוק הנדל״ן בספרד ובחצי האי האיברי בכלל, כבר מדברים בשפה של תחילת סייקל חדש:
אז אם לסכם את הלך הרוח שעולה מהשטח בסוף רבעון 1 – ההערכה שלנו לתחילתו של גל חדש (ומי שעקב אחרי בשבועות האחרונים שמע אותי מציין זאת יותר מפעם אחת) אכן באה לידי מימוש.
מבחינת מספרים, אנחנו רואים השקעות בסדר גודל שמזכיר את היציאה מהקורונה ועד סוף 2022, כאשר תחום הריטייל מוביל את רוב ההשקעות – ואם תחשבו על זה לעומק, זה הסימן הכי חזק לכך שהשוק מצפה להתאוששות והורדת ריביות – מכיוון שתחום הריטייל הוא גם הראשון להיפגע מעליית ריבית.
למעשה, נרשמה עלייה של פי 3.5 בכסף שהושקע לעומת רבעון מקביל שנה שעברה – וזו עלייה משמעותית.
בין שאר הסקטורים שמושכים כרגע הכי הרבה השקעות ניתן למצוא גם את סקטור המגורים, ואת סקטור המלונאות (סקטור שנקסט פוינט מאוד פעילה בו בנוסף לבתי האבות והידור המוגן), ואחריהם גם המשרדים בפריים לוקיישן שמתחילים להתעורר, וכמובן סקטור הלוגיסטיקה שחווה פריחה בכל העולם.
עכשיו,
אם נבחן מי המשקיעים שמזרימים את הביקושים האדירים הללו להשקעות הנדל״ן – אז נגלה שאלו בדיוק המשקיעים שאנו מצפים שיובילו תחילת סייקל – משקיעים מוסדיים בעיקרם, פאמלי אופיס, ופירמות השקעה של משקיעים מתוכחמים או מה שנקרא "כסף חכם".
אלו תמיד המשקיעים שנראה אותם ראשונים בשטח בשלב הראשון של תחילת סייקל, הרבה לפני שהציבור הרחב מצטרף.
בקיצור, כל האינדיקציות שקיבלנו באופן לא רשמי מהשטח בחודשים האחרונים, מפורסמים עכשיו שחור על גבי לבן בעיתונות המקצועית ובדוחות של חברות המחקר והאנליזה… מה שרק מחזק עוד יותר את ההחלטה שלנו לחזור ולפעול ולקחת עסקאות.
וכעת, רק נשאר לדבר על המחיר.
אז כמה ״דורשים״ היום הסקטורים השונים, מהו ה-cap rate שמשקיעים ויזמים משלמים היום על נכסים?
בטבלה המצורפת אתם יכולים לראות את החלוקה לפי הסקטורים. הדגשתי בצהוב את סקטור הדיור המוגן:
מה שאתם רואים בטבלה זה כמובן ברמת הממוצע בפריים לוקיישן כאשר הטורים הימניים יותר בטבלה מראים את השינוי ברמה הרבעונית והשנתית.
כמובן שכדי להבין את השווי של הנכס אנחנו זקוקים לנתון של שכר הדירה או התזרים שמתקבל, אך אלו נתונים שלרוב לא מתפרסמים.
כך או כך, משקיעים שהצטרפו לעסקה האחרונה שלנו של פורטפוליו בתי האבות כבר מכירים את המספרים האמיתיים של העסקה שלנו, כמובן שאסור לי לציין אותם, אני רק יכול לספר שהם באופן ניכר אטרקטיביים יותר, משקיעים כשירים מוזמנים לקבל עוד מידע.
אם יש לכם שאלות נוספות – אתם יותר ממוזמנים ליצור איתי קשר.
