התיירות בערים כמו ברצלונה הפכה את דירות הנופש לפתרון פופולרי, אבל גם יצרה בעיות לתושבים המקומיים. באחריות המשקיעים לשים לב לשינויים שיכולים להשפיע על ההשקעה שלהם.
שימו לב לתמונות הבאות:
מי שפעיל ברשתות החברתיות, ולדעתי זה הגיע גם לחדשות, בוודאי ראה את התמונה הזו עם הכיתוב: ״תייר לך הבייתה״
ייתכן שגם נתקלתם בכתבות חדשות בהן רואים איך תושבים מקומיים בערים כמו ברצלונה מתנכלים לתיירים, מתוך מטרה להמאיס עליהם את השהות במקום.
תכף אגע בהשלכות המהותיות של מגמה זו ולמה בעצם חשוב לי להתייחס לזה –
אבל לפני הכל, אני חייב להגיד שאני יכול להבין לליבם.
תיירות יכולה לעשות פלאים לעיר או לאזור, ולתרום רבות להתפתחות ושגשוג כלכלי. פורטוגל למשל, זו דוגמה טובה. לאחר המשבר העולמי של 2008 ומשבר החוב האירופי ב-2011 פורטוגל עמדה בפני שוקת שבורה. התיירות הייתה אחד הגורמים המרכזיים שהצילו אותה, ופתחה אפשרויות פרנסה רבות למאות אלפי משפחות פורטוגליות שמצאו עצמן בבעיה כלכלית לא פשוטה אחרי שנים אלו.
(באופן אישי פגשתי לא מעט אנשים בפורטוגל שזה ממש המקרה אצלם)
תראו את זה גם במספרים:
שימו לב לגרף הבא שמתאר את מספר התיירים בפורטוגל (במיליונים). כמות שהכפילה את עצמה תוך עשור מאז 2010 (הירידה היא בתקופת הקורונה).
צמיחה דומה ניתן לראות גם בספרד, רק בקנה מידה הרבה יותר גדול. מי שזוכר, באחד המיילים הקודמים סיפרתי שאת 2024 ספרד עתידה לסיים עם מעל ל-90 מיליון תיירים – מה שיעמיד אותה במקום הראשון בעולם (או שני – אחרי צרפת). לשם השוואה – בשנת 2010 ביקרו בה כ-57 מיליון – כלומר גידול של יותר מ-30 מיליון תיירים ב-15 שנה.
אגב, הזדמנות גם לציין את הזכייה של נבחרת ספרד ביורו שהציגה נבחרת של כוכבים צעירים שעתידים לככב בעשור הקרוב ולהמשיך למשוך את מיליוני תיירי הספורט שמגיעים גם כך בדרך קבע לספרד לצפות בכוכבים הגדולים.
עכשיו, איפה מתחילה ״הבעיה״?
כמי שמכיר את תחום המלונאות, (מזכיר שאנחנו מנהלים פורטפוליו מלונות בספרד ופורטוגל), יודע שלבנות בית מלון, לוקח כמה שנים טובות, וגם זה קורה אחרי תהליך לא קצר של מציאת קרקע, קבלת אישורים והיתרים, וכל מה שנדרש. ככלל אצבע, נניח כ-5 שנים (בהנחה שהכל יתנהל בדיוק לפי התכנית).
כך שבסוף תהליך ארוך, קיבלנו תוספת של כמה מאות חדרים. חישוב לפי ממוצע לינה של 2.5 לילות פר תייר (על פי סטטיסטיקות עדכניות) יגלה לנו שמצאנו פתרון אולי לעוד כמה אלפי תיירים בשנה. זה לא מספיק.
עכשיו תניחו שמדובר בעיר אירופאית מרכזית כמו ברצלונה למשל, ואתם יכולים לתאר לעצמכם שבמרכז העיר אין יותר מדי שטח פנוי בו ניתן לקבל היתר ולבנות מלונות רבי קומות, כך שרוב המלונות החדשים, שגם כך לא נבנים בקצב שמצליח להדביק את הביקושים, נבנים לרוב באזורים המרחקים ממוקדי התיירות והבילוי בהם התיירים מעוניינים.
בעיה.
אבל כמו שאנחנו יודעים, צורך הוא אבי ההמצאה – ולתוך הריק הזה נכנס בתחילת העשור הקודם התחום של דירות נופש / AirBnB. כלומר, דירות מגורים שהוסבו לצרכי תיירות, עם תעריפים אטרקטיביים הרבה יותר מאשר דירות להשקעה ״רגילות״.
מהר מאוד משקיעים זיהו את הפוטנציאל, והתחום החל לפרוח. גם המשקיעים הישראלים, שהם לא פחות מעודכנים ולא פחות חכמים מכל משקיע אחר (אם לא יותר), זיהו את התחום והחלו להשקיע בדירות תיירותיות ברחבי אירופה, בעיקר בערים כמו בודפשט, פראג, אמסטרדם, וגם ליסבון ברצלונה ועוד ערים בחצי האי האיברי.
בשלב מסויים זה היה נראה כמו הפתרון המושלם, גם למשקיעים, וגם לתיירים שהמשיכו להגיע בהמוניהם, וחיפשו לחוות את מרכזי הערים מאשר לינה במלון.
כל עוד זה נשמר בגבולות אזורי תיירות ובילוי, רשויות מקומיות עוד הסכימו ״לבלוע״ את הטרנד…
אך ככל שהטרנד התעצם, תושבים מקומיים מצאו את עצמם שכנים של תיירים מזדמנים ומתחלפים שלא בדיוק באו לשמור על הסדר והשקט. בניינים שלמים הפכו לבנייני AirBnB, הסביבה הפכה פחות ידידותית והמחירים האמירו. התושבים המקומיים החלו להידחק החוצה ממרכזי הערים.
כאן כבר הרשויות החלו להתערב, והחלו לדרוש רישיונות להפעלת דירות לתיירים, מתוך ניסיון להגביל את ההיצע כדי לשמור על צביון השכונות במרכזי הערים. ראשית, זה קרה בערים הכי תיירותיות בעולם דוגמת ניו יורק, ברצלונה ועוד… וזה היה צעד ראשון, שקצת פגם באטרקטיביות של סוג זה של השקעה, (ומי שהחליט "להתחכם" מצא עצמו מקבל קנסות של כמה עשרות אלפי אירו), אך השאיר מספיק פרצות בחוק כך שזה לא לגמרי שינה את התמונה, ובוודאי לא עצר את הביקוש שהמשיך לגבור על ההיצע – מה שהוביל בסוף לזליגה לשכונות נוספות.
וכאשר זה מתחיל לזלוג ממרכזי הערים אל תוך שכונות שהן שכונות מגורים באופיין, זה בהחלט עשוי להתחיל להיות מטרד. וככל שזה מתעצם – גם לבעיה אמיתית עבור התושבים. אזורי מגורים שהיו שלווים ושקטים עד לפני כמה שנים הפכו גם הם לרועשים יותר ושלווים פחות. עד למצב בו כל העיר הפכה לבית מלון אחד גדול…
בקיצור, החסרונות של להיות יעד תיירותי מרכזי גברו על היתרונות – ולתושבים המקומיים נמאס.
וכאשר לתושבים נמאס, הם מפעילים לחץ גדול על הפוליטיקאים שלהם וזה מוליד כותרות כאלו:
כן, האווירה היום בספרד היא שתחום השכרות קצרות טווח עומד בפני שינוי גדול מאוד. משקיעים רבים שרכבו על ״הבוננזה״ הזו בעשור האחרון, צריכים להיות מאוד ערניים לגבי ההשקעות שלהם ואולי לחשב מסלול מחדש.
למי שעוקב, באחד המיילים הקודמים דיברתי על הנושא של להכיר את החוקים, וכיצד שינוי רגולטורי אחד יכול לשנות לחלוטין אטרקטיביות שלה השקעה, אם לא של תחום שלם… ואף ״לקבור״ השקעות קיימות.
כך שזה לגמרי התפקיד של המשקיע לא להסתפק בביצוע ההשקעה בלבד, אלא גם לשמור את היד על הדופק בכל הקשור לחוקים ולתקנות שתומכים בהשקעה – אם זה בתחום המיסוי, אם זה בתחום המימון, ואם זה בתחום האפשריות שהחוק נותן למקסום התפעול וההנבה מהנכס (זוכרים את טרנד החלוקות של דירות בת״א?).
משקיע חייב להכיר את החוקים ואת הלך הרוח המקומי, כדי לא למצוא את עצמו יום אחד מופתע שהקרקע נשמטה מתחת רגליו מבלי שבכלל שם לב או היה מודע לזה – למרות שהכתובת לגמרי הייתה על הקיר. (ובמקרה הזה היא ממש על הקיר כפי שראיתם בתמונות שצירפתי מקודם).
בסוף, זה מה שמבדיל בין משקיע חובבן למשקיע מקצועי.
עכשיו, מי שהשקיע בדירת אייר בי אנד בי במדינה אחרת, לא הייתי ממליץ לו להיות שאנן –
כי אין לי ספק שהטרנד הזה יעבור לעוד ערים מרכזיות בעולם, ובמובן הזה, ספרד היא לא הסנונית שמבשרת את האביב, אלא הנחליאלי שמבשר את הסתיו.
אגב, מהזוית של קרן נקסט פוינט, שמשקיעה גם בסקטור התיירות והאירוח – הרי שהגבלה מהותית של תחום דירות האייר בי אנד בי בהחלט עשוי לפעול לטובתנו, מכיוון שזה יגביל את ההיצע, ויחזיר לקידמת הבמה את המלונות וה-Aparthotels) Aparthotels – בניינים ייעודיים עם רשיון מתאים להשכרת דירות לתיירים – מה שנותן מענה לצורך שעדיין קיים), כאופציה העיקרית והנגישה יותר עבור תיירים בערים מרכזיות בספרד.
ואנחנו בהחלט פועלים ונמשיך לפעול בסקטור זה.
אם יש לכם שאלות נוספות – אתם יותר ממוזמנים ליצור איתי קשר.
