הפעם ניגע בנושא שאולי נראה בסיסי ואלמנטרי למשקיעי נדל״ן מנוסים, אך האמת היא שככל שאני פוגש יותר ויותר משקיעים, כך אני מרגיש שיש הרבה הנחות בסיס ו״אמיתות״ שהשתרשו בקרב משקיעים, שלא בהכרח נכונות או נאמנות למציאות, ומשקיעים רבים נוטים להעריך את הרווח הפוטנציאלי שלהם בצורה שגויה או לכל הפחות לתת משקל יתר למרכיבי רווח שפחות נכון בעיני לשים עליהם דגש.
אז חשבתי שיהיה נכון פעם אחת ולתמיד ליישר קו ולדבר על ארבעת מרכיבי הרווח של עסקת נדל״ן, שלא רק מהותיים בחישוב התשואה הסופית, אלא גם מהווים כלי חשוב בניתוח הראשוני של כל עסקה והבנה, עוד לפני שיוצאים לדרך, לקראת מה הולכים ומה ניתן לצפות.
אגב, לפני שנתחיל חשוב לי לציין שעסקת נדל״ן טובה לא חייבת בהכרח לכלול את כל ארבעת המרכיבים. למעשה, בהרבה מקרים לא נמצא את ארבעתם יחד, וזה בסדר. מיד גם תבינו מדוע.
אז המרכיב הראשון הוא "פשוט" לקנות מתחת למחיר השוק. לדוגמה, אם קניתי דירה ששווה 1,000 אש"ח ב-800 אש"ח – אז למעשה הרווחתי 200 אש"ח ביום הראשון.
“Easier Said than Done”, חלקכם יגידו, ואתם צודקים!
עסקאות כאלו "לא נופלות מהשמיים" ויש לעשות לא מעט עבודת שטח על מנת לאתר דירה שקונים אותה בהנחה מהותית על מחירי השוק, (מהניסיון שלי 1 ל-50 בממוצע), אבל בהחלט יש עסקאות כאלו.
המרכיב השני הוא מרכיב ההשבחה – להשקיע שקל אחד שבשווי שלו יניב יותר. (אפשר לקרוא לזה גם רווח יזמי). אז אם נמשיך בדוגמה של הדירה שקנינו ב-800 אש"ח ושמראש שווה 1,000 אש"ח – ונשקיע בה 100 אש"ח בצורה חכמה, יתכן שהדירה תהיה 1,200 אש"ח.
אגב – לאורך הקריירה נתקלתי יותר מדיי פעמים במקרים שהשקיעו המון כסף בנכס וציפו לקבל על זה פרמיה נאה, אבל נתקלו במציאות שלא מחזירה אפילו את ההשקעה…
טיפ – אל תצפו את הקירות בזהב. את רוב האנשים זה פשוט לא יעניין.
המרכיב השלישי הוא מרכיב ההֲנָבָה – מלשון להניב. כלומר להשכיר את הנכס ולקבל כנגד שכ"ד. בדוגמת הדירה שלנו, 3,000 ש"ח בחודש יתנו לנו 4.0% ברוטו.
איך?
השקענו 800 אש"ח ועוד 100 אש"ח בהשבחה ועל זה נקבל 36 אש"ח בשנה. במילים פשוטות – נדל"ן מניב. כמובן שזאת דוגמה מאוד פשוטה ועגולה וצריך לזכור שיש עלויות נוספות ברכישה (בדיקות נאותות, עו"ד, מס רכישה, עלויות רישום וכ'ו), ובנוסף, צריך להפחית מהשכירות כל מיני עלויות שוטפות (תחזוקה, מסים, תקופה שהנכס ריק בין שוכרים וכ'ו). כלומר תשואת השכירות נטו נמוכה יותר.
המרכיב הרביעי (והיחידי שלא תלוי בנו) הוא מרכיב השוק. האם בחרנו שוק טוב שצפויות להיות בו עלויות מחירים, או לחלופין בחרנו שוק לא טוב ושהמחירים מכאן ואילך רק ירדו.
כאמור, זה המרכיב היחידי שלא באמת תלוי בנו – אבל כן צריך לעשות מחקר מעמיק, להכיר את החוקים ולנסות להעריך לאן השוק צפוי ללכת.
לצערי, יצא לי לחוות גם שוק פחות טוב וזה בהחלט לא דבר נעים. אז תעשו מחקר עמוק על השוק לפני שקונים!
אז נחזור בקצרה על 4 מרכיבי הרווח:
- רכישה מתחת למחיר השוק
- השבחה
- הֲנָבָה
- השוק
עכשיו, כפי שציינתי, לא בכל עסקה נמצא את כל 4 המרכיבים. ואם לחדד, לא בכל עסקה יש רלוונטיות לכל המרכיבים.
למשל, בעסקאות פליפ – בהן רוכשים נכס, משפצים ומוכרים, בדרך כלל תוך זמן קצר יחסית של מס' חודשים, אזי המרכיב השלישי (הנבה) לא רלוונטי וגם למרכיב הרביעי – השוק, אין כמעט משמעות מכיוון שהתזוזות בשוק הנדל״ן בטווח של כמה חודשים לא מהותיות (ברוב המקרים), ומראש עליית ערך כללית בשוק איננה חלק מרכיבי הרווח שלוקחים בחשבון בתוכנית העסקית (אזכיר שזה המרכיב היחידי שאינו תלוי בנו).
דוגמה נוספת מכיוון אחר, בעסקאות טריפל נט, אנחנו נסמכים לרוב על שני מרכיבים עיקריים – קנייה מתחת למחיר השוק – והנבה של תזרים יציב ועולה לאורך השנים. צמוד למדד.
אלמנט ההשבחה ברוב המקרים לא קיים, ועליית ערך כללית בשוק הרבה יותר קשה לצפות או להעריך כאשר מדובר בנכסים בעלי ייעוד ספציפי המאפיינים עסקאות מסוג זה (לוגיסטיקה, אירוח, רפואה, דיור מוגן וכד׳).
דוגמה מייצגת, זו עסקת פורטפוליו בתי האבות, שמקיימת בדיוק את שני המרכיבים שהזכרתי, רק שכאן כן יש ענין מסויים של תזמון מבחינת סייקל הריבית שעשוי מאוד לתמוך גם בעליית ערך של נכסי הבסיס כפי שקורה כאשר ריביות יורדות וכנגזרת שיעורי ההיון (Cap-Rates) יורדים גם כן.
לסיכום
אז אלו היו ארבעת מרכיבי הרווח בעסקת נדל״ן – אני מקווה שהנק׳ ברורה, ובפעם הבאה שאתם בודקים עסקת נדל״ן ומנתחים תכנית עסקית תנסו להבין על אילו מבין ארבעת המרכיבים התחזית של היזם מתבססת, והאם זה באמת עושה לכם שכל.
באופן כללי, אנחנו לא רוצים להיות במקום בו עיקר הרווח שמציגים לנו, צפוי לנבוע ממרכיב עליו יש הכי פחות שליטה (מרכיב השוק).
אם יש לכם שאלות נוספות – אתם יותר ממוזמנים ליצור איתי קשר.
