כמשקיע ויזם נדל״ן כבר מעל לעשור אני יכול לקבוע בנחרצות: יזם טוב זה יזם שהתמודד עם כשלונות, אתגרים ובעיות. יזם שלא חווה משברים – זה יזם שאין לו מספיק ניסיון. חד משמעית.
אני אפילו אגדיל ואומר, שיזם נמדד ביכולת שלו לאו דווקא לנהל פרויקטים שהולכים חלק ולפי התכנית, וכשסיכונים לא מתממשים. בעיני, יזם טוב נמדד גם ביכולת שלו להצעיד ולהנהיג את המשקיעים שנתנו בו אמון דווקא כשסיכונים מתממשים, כשנדרש לדבוק במטרה, למצוא פתרונות יצירתיים ולהוביל לפתרון המוצלח ביותר בהתחשב בנסיבות ובסיטואציה.
כמובן שסיום מוצלח למשבר עשוי לכלול גם רווחים צנועים יותר מאשר בתכנית המקורית או אפילו גריעה מסוימת של כספי הקרן, ואלו תרחישים שעשויים לקרות בהשקעות. זה פונקציה של יחס הסיכון/סיכוי שכל משקיע לוקח, וכל משקיע חייב לקחת את זה בחשבון.
כמובן שאף יזם או משקיע לא נכנס לעסקה מתוך כוונה לספוג הפסדים, אבל אני חושב שמשקיעים כן צריכים להיכנס לעסקה בתחושה שאם משהו שלא תלוי ביזם או בהם משתבש – אז יש מי שיוביל ויעשה את המיטב שלו כדי לנווט במים הסוערים.
אני רוצה לתת לכם דוגמה על השקעה שנקסט פוינט הובילה שסטתה מלוח הזמנים המקורי, נתקלה בקשיים, ומה החלטנו לעשות כדי להתעלות על האתגר.
הנה הסיפור:
ב- 2018 נקסט פוינט רכשה בניין דירות בולנסיה.
בניין מאוד מרשים חזותית שנבנה ב-1874 וכלל 4 קומות עם דירה גדולה בכל קומה (סה"כ 4 דירות).
הרעיון המקורי היה לרכוש את הבניין, להוציא היתר לחלוקה מחדש ל-8 דירות, להשכיר ולמכור. סה"כ כ-5 שנים.
עסקת השבחה קלאסית.
התוכנית המקורית לקחה בחשבון שזמן הוצאת היתר הוא בטווח האופטימי שבין 12 חודשים לטווח פסימי יותר של -18 חודשים (על פי האדריכל המומחה שהועסק לטובת העסקה), אבל היה בכל זאת פרט אחד אותו ״שכחנו״ להכניס לתוכנית העסקית. ולא רק אנחנו, למעלה מ-10,000 היזמים, אדריכלים ובעלי נכסים אחרים בעיר ולנסיה לא לקחו אותו בחשבון…
מה הוא אותו פרט? בפברואר-מרץ הגיע וירוס הקורונה שהשבית לחלוטין את ספרד בכלל, ובתוך זה את העיריות בפרט, והכל נעצר.
עכשיו, רק כדי שתבינו את הסיטואציה אליה נכנסנו – ולנסיה מראש סבלה מעיכובים במתן היתרים מעצם העובדה שמדובר בעיר שבזמנו (וגם היום) היא אחת משלוש הערים המובילות במדד ההגירה החיובית בספרד, ונהנתה מביקושים גבוהים של יזמים ומשקיעים לייזום, שיפוץ והשבחה של נכסי נדל״ן לשימושים שונים, כאשר מערכות העירייה והבירוקרטיה המקומית עדיין לא התאימו את עצמן לביקושים הגוברים.
מה שבסופו של דבר יצר ״פקק״ שבשיאו עמד על מעל 10,000 היתרים שמחכים לאישור (פקק שעד היום לא נפתר!) אפילו הוקמה עמותה שאיחדה יזמים, משקיעים, אדריכלים ואנשי נדל״ן כדי לפעול בעניין – שגם אנחנו לקחנו בה חלק.
בשלב הזה הבנו שהתכנית העסקית כבר לא רלוונטית מבחינת לוחות הזמנים, והתשואה (IRR) הצפויה מהיציאה לדרך הולכת להשתנות (וכנראה לרעה).
למרות זאת, הבנו שני דברים מהותיים:
האחד, הנכס איכותי, המיקום אטרקטיבי, והפוטנציאל בהחלט קיים.
הדבר השני, לא רק אנחנו נתקענו, כל העיר תקועה….
מה שאומר, אין היצע בזמן שהביקושים ממשיכיםֿ להתגבר… שזה בד״כ מתכון להמשך עליית מחירים.
לכן הגענו לתובנה שהדבר הנכון לעשות זה להמשיך להחזיק בנכס, ולנקוט בכל פעולה אפשרית והגיונית שתקרב אותנו להיתר, כולל הגעה לעירייה כמעט ברמה יומית ו"לדפוק על הדלתות ועל השולחנות" עד שנקבל את ההיתר, ולהמשיך בתכנית ההשבחה.
מה שעמד לטובתנו, זו החלטה האסטרטגית שלקחנו בקרן עוד בתחילת הדרך והיא – נכסים להשבחה, שאינם מניבים מהיום הראשון, רוכשים במזומן וללא מינוף כלל. ורק כשמתקבל ההיתר, ניתן לקחת מימון בנקאי לטובת השיפוץ ובניה עצמם. וגם כאן זה שירת אותנו היטב. כי למרות שנתקענו בהתקדמות, לא הונפה מעלינו חרב תשלומי ריביתֿ וקרן לבנק או בעל חוב שאותו לא אמור לעניין ״פקק ההיתרים״ בעירייה.
אני לא יכול להדגיש בפניכם כמה אסטרטגיה זו עוזרת במצבים כאלו, כי עם לחץ של תשלומי ריבית וקרן, כלומר נכס "מדמם" ועוד בתקופה של עליית ריבית – ההחלטה הייתה ככלֿ הנראה שונה.
אבל… כמובן שזו לא החלטה בלעדית שלנו, יש לנו שותפים בנכס – המשקיעים, לכן כינסנו אותם והצגנו להם את כל האפשרויות. וגם כאן חשוב לי להדגיש נק׳ שגם היא נחשבת לחלק מהאסטרטגיה של נקסט פוינט: לא משנה אם המצב מצויין או אם יש בעיות ואתגרים – השקיפות ושיתוף המשקיעים בכל מה שקורה לאורך הדרך – זהו ערך עליון. האחריות של היזם היא לספק למשקיעים את כל המידע בצורה שקופה, את התחזיות שלנו ושל גורמים מקצועיים, וכמובן את הדעה המקצועית שלנו כמשקיעי נדל״ן מקצועיים לגבי דרך הפעולה המיטבית, כי בסוף, אנחנו אנשי המקצוע שאמורים להנהיג את קבוצת משקיעים גם כשדברים לא הולכים לפי התוכנית.
(מי שמשקיע איתנו כבר יודע ומכיר שאנו שולחים עדכונים רבעוניים ומקיימים פגישות זום עם המשקיעים כשיש מידע מהותי חדש)
אני כן יכול לשתף שהיו מגוון של דעות וקולות בקרב המשקיעים לגבי דרך הפעולה האפשרית – כולל מכירת הנכס באותו שלב. אבל בשורה התחתונה, ההמלצה המקצועית התקבלה, ולאחר תהליך עבודה מתודי ומסודר, התקבל ההיתר. מיד עם קבלתו, כולל הכנה מקדימה כשכבר היה ברור שהולכים לקבל אותו, יצאנו לדרך עם השיפוץ של הבניין והסבה שלו מ-4 דירות ל-8 דירות. לאחר 5 שנים, ממש לאחרונה גם סיימנו את השיפוץ של הבניין.
אני מצרף גם קישור לסרטון קצרצר שהעליתי בחשבון הלינקדאין שלי (מוזמנים לעקוב) שמראה את הדירה לדוגמה.
לסיכום, הנק׳ והמסר העיקרי שאני מבקש להעביר: תראו, בסוף מעט מאוד השקעות הולכות חלק מההתחלה ועד הסוף, תמיד יש אתגרים – לעיתים הם נפתרים בקלות והמשקיעים אפילו לא מודעים לכך, לפעמים מדובר באתגרים מהותיים יותר שגם במקרים רבים קשורים לאירועים חיצוניים (קורונה, שינוי רגולציה, העלאת ריבית, שינוים פוליטיים וכו'). השאלה בסוף היא מהי רמת השקיפות ורמת המחויבות עבור האינטרס של המשקיעים מצד היזם והקבוצה המנהלת, וכיצד הם יודעים להתמודד עם אתגרים.
באופן כללי, ההמלצה שלי למשקיעים שבוחנים השקעה, היא לא להסתנוור מההצלחות הקודמות שמציגים להם, (זה כמובן חשוב וצריך לבקש גם את זה), אבל גם חשוב להתעקש ולברר על המקרים בהם התוכניות השתבשו, וכיצד העניין טופל. זה ילמד אתכם הרבה יותר על האנשים שמבקשים מכם לתת בהם אמון ולהשקיע אצלם את מיטב כספכם.
