כמה שווה נדל"ן היום? חלק ב'

מבחינת תשואה – אנחנו מדברים על סביב 4% תשואה כפונקציה של מיקום, שכמובן ככל שנמצאים בסמוך לפריים לוקיישן התשואה יורדת והפוך – ככל שמתרחקים התשואה עולה (פריימת הסיכון – זוכרים?).

עכשיו תראו, ספרד נחשבת למדינה מאוד סוציאלית עם חוקי הגנת הדייר יחסית מחמירים. לדוגמא, חוזה לשנה הוא למעשה למינ' 7 שנים (בשל אופציות הארכה שיש לדייר) כשבמהלך התקופה זאת האפשרות להעלות את שכר הדירה מאוד מוגבלת.

בנוסף, יש גם תופעות מאוד לא נעימות בחלק מהמקומות של "פולשי דירות" – כלומר כאדם פרץ/פלש לך לדירה ושהה בה יותר מ-24 שעות אז לא מוציאים אותו כל כך מהר ויש לו סוג של ״זכויות". אפילו דיירים שפשוט "הפסיקו לשלם", זה לא כזה מובן מאליו להוציא אותם בזריזות.

נשמע קצת הזוי… אבל זה המצב.

עכשיו, גם אם נתעלם מזה (ולכל דבר יש פתרון), אז התשואות, לדעתי הן פשוט לא מעניינות, ביחס לסיכון ובהשוואה לסקטורים אחרים כמובן.

אני מיד אסביר.

כמו הרבה מאוד יזמים, גם אנחנו התחלנו משלב "הדירות" ו"חווינו" הכל מהכל – דיירים שהחליטו להפסיק לשלם, פולשי דירות ועוד. אני בכוונה מדבר על המקרים הפחות נעימים כי שם נמצא הסיכון. כי הרי זה לא חוכמה לחלק את השכירות השנתית במחיר הדירה, וחייבים לקחת בחשבון את מרכיבי הסיכון של העסקה ודברים שיכולים להשתבש. אז זה במילה על "רמת הדירה הבודדת".

אגב, תמיד ניתן לשלב גם מרכיב של Value Add. כלומר השבחה מסוימת של הנכס מתוך כוונה שיעלה את תשואת השכירות.

ואכן, בשלב השני שלנו באבולוציה, גיבשנו קבוצות משקיעים בברצלונה, לרכוש בנייני מגורים שלמים, לשפץ אותם כמקשה אחת, להשכיר ולמכור. למעשה, זאת עסקת Multi Family לכל דבר. ובאמת הצלחנו להעלות את תשואת השכירות לסביבות 6.5%. שזה ממש לא רע לבניין מגורים ממש בלב העיר.