מנכס בודד עד קרן ריט, ממלון בספרד עד מולטי פמילי בארצות-הברית: כך תשקיעו בנדל"ן מעבר לים במינימום כאבי ראש ודפיקות לב ומקסימום פוטנציאל לתשואה. מדריך ראשון בסדרה
המרוץ לנדל"ן המניב, לדירה בהשקעה בחו"ל, הוא טרנד שמלווה אותנו הישראלים כבר למעלה מעשור – מי באופן מסודר ומי בשיטת החבר-מביא-חבר, או בעקבות באנר נוצץ ומבטיח. ופה טמונה הבעיה: בשוק רווי מאכערים, חובבנים ולצערנו גם נוכלים, קל מאוד ליפול. לא בכדי אנחנו קוראים חדשות לבקרים על עוד הבטחת סרק, עוד נכס על הנייר שהיה כלא היה, עוד בועה ועוד משפחה שאיבדה את חסכונותיה בגלל רשלנות או זדון של אחרים.
אם יש דבר שחשוב לי שתיקחו מכאן, זה שזה ממש לא חייב להיות כך. השקעה בנדל"ן מעבר לים יכולה להיות לא רק משתלמת כלכלית, אלא גם חוויה טובה ונעימה. נכון, תמיד יש סיכון מסוים, וכעומק הפרמיה כך גודל התשואה הפוטנציאלית. אבל בהחלט יש דרכים למזער סיכונים, לבחור אפיקים ומכשירים חכמים ולדעת שהכסף נמצא בידיים אמינות ומקצועיות.
את סדרת המדריכים שלפניכם, שמלווה את הוובינר המקצועי שלנו, כתבתי לשם כך. תוכלו למצוא בה פרקטיקות להשקעה בנדל"ן מניב בחו"ל, סוגי עסקאות נפוצים, ומהי הדרך הנכונה לנתח אותן ולהכריע אם הן כדאיות. כמו כן, אני מפרט בסדרה על הסקטורים השונים – מנכסי מגורים ועד נדל"ן מסחרי לסוגיו, כולל כמה נישות מעניינות שפחות מוכרות למשקיע הישראלי, ומרחיב על הלוקיישן העיקרי שמעסיק אותי בשנים האחרונות – אירופה בדגש על ספרד ופורטוגל. העיתוי לא מקרי: הריבית עושה פניית פרסה, והשוק מתעורר מחדש. עבור רבים שישבו על הגדר, נראה שזה הזמן.
אבל נתחיל בהתחלה.
לא משנה כמה השקעות נבצע, כמה סיבובים של רכישות ומימושים – את הפעם הראשונה לא שוכחים. זיכרון דברים, יד שקצת רועדת בחתימה, גיוס קצת מפחיד של 1.1 מיליון שקל, ואז – מכירה. כשזה עבד, הבנתי שכולם צודקים: הרבה מאוד כסף מחכה "על הרצפה", גם מילולית. סכומים שכשכיר, אז עדיין במשכורת צבאית, אין לי שום סיכוי להדביק. שלוש-ארבע עסקאות Flip כאלה בשנה, ואני מסודר. אבל איפה? ואיך?
נכס בודד
העיקרון המנחה למשקיעים בנכס יחיד או בנכסים בודדים (זה יכול להיות גם קומפלקס מולטי פמילי, כפי שנפוץ בארה"ב) הוא למצוא הזדמנות נמוכה משמעותית ממחיר השוק. תחילה מתבייתים על גיאוגרפיה מסוימת, וצריך סיבות טובות כדי לבחור דווקא בה: אזור ביקוש, "הדבר הגדול הבא", הגירה חיובית, מסגרות חינוך, פיתוח, מרכז הייטק צומח, התחדשות עירונית וכללית. במקרה שלי, זה היה גם קל"ב: גרתי בראשון לציון, אז שמתי את המערב הוותיק של העיר על הכוונת. שם מבצעים חריש עומק – זה לא מורכב במיוחד בעידן האונליין – וההזדמנות כבר מדבררת את עצמה. במקרה שלי בראשל"צ, משפחה ירשה דירה ורצתה לממש כמה שיותר מהר בכמה שפחות התעסקות. לי זה היה שווה 20% דיסקאונט. זה יכול להיות גם זוג שמתגרש, משפחה שמבקשת לשפר/לשנמך דיור, מישהו שנדרש להיפטר מהר מנכס שלישי בגלל מיסוי, או כל צורך דחוף בנזילות.
אז הכול טוב ויפה, אבל קורה שהשוק קופא. זוכרים את החזון שלי לשלושה-ארבעה פליפים בשנה? ובכן, זה פחות נגיש כשבדיוק פורצת המחאה החברתית הגדולה בתולדות המדינה. וזה נכון כמובן גם בזמן הנוכחי: מחאה סביב הרפורמה, ומיד אחריה מלחמה. לא פשוט פה. בינתיים בברצלונה, וממש על הראמבלס – למי שלא מכיר, זו הגרסה הקטלונית לשדרות רוטשילד שלנו – חברים רכשו נכסים בסכומים נמוכים להפליא, הזויים ממש. הצטרפתי אליהם, תחילה כלקוח ולאחר מכן כשותף.
והנה האופציה הראשונה להשקעה בנדל"ן מניב בחו"ל: דרך גוף שילווה אתכם כמשקיעים, שיאתר עבורכם הזדמנות אטרקטיבית בשוק המקומי ויוביל אתכם יד ביד בכל השלבים – חתימה, משכנתה, פתיחת חשבון בנק, סגירה עם חברת ניהול, שיפוץ אם נדרש, לפעמים גם אכלוס דיירים. רק אנא, אל תתפתו ללכת עם הראשון שמציע. תבדקו, תחקרו, תדרשו לראות קבלות ותוצאות מוכחות, תתייעצו עם אנשים שאתם סומכים עליהם. כלום לא בוער.
קרן השקעה בנדל"ן
הרומן שלי עם ברצלונה התפתח מהר מהצפוי, ותוך זמן קצר כבר ליווינו משקיעים ב-70 דירות. המודל היה No strings attached. אין מחויבות, ובכל רגע יכול כל צד "לפטר" את הצד השני. האבולוציה הטבעית הייתה לקרן השקעה פרטית – מבנה משפטי הרבה יותר מסודר, שמנצל באופן חכם יותר את היתרון לגודל. זה כבר אפשר לנו לאגד 30-20 משקיעים, לרכוש בניין קטן (ובהמשך בתי אבות ומלונות) ולהשביח אותו באופן מרוכז – שיפוץ חזית, תוספת מעלית, ריענון של המפרט בתוך הדירות. לא צריך הרבה, ולעיתים אפילו לא נדרשים היתרים, כדי שהבניין ייראה וירגיש חדש. גם אם הוא שוכן בעיר העתיקה, ועול השנים הוא חלק מהקסם שלו.
קרן השקעה פרטית עובדת לרוב במתכונת GP-LP: ה-General Partner הוא היזם, מנהל הקרן, וה-Limited הוא המשקיע. במה "מוגבל" האחרון? ביכולת להפסיד את הקרן, כלומר את הסכום שהשקיע. זאת בשונה מהיזם, שיכול לספוג הפסדים ואף חשוף משפטית. לא אחת, ה-GP גם נכנס לבעלות בנכסים לצד המשקיעים – במודל של 70-30, 80-20 וכדומה, כשהמשקיעים מתחלקים בחלק הארי. מבחינתם זה מצוין, כי זה נותן ליזם תמריץ נוסף, מעבר לדמי הניהול. עוד פרקטיקה מקובלת, במקום כספי השקעה מצד היזם אך עם הרבה אמון מצידו וכלפיו, היא מה שמכונה תשואה מועדפת (Preferred Income): היזם מתחייב לתעדף את המשקיעים עד אחוז רווח מסוים, למשל: 6% לכל משקיע על כל שנה שהכסף מושקע. ורק מעל הסכום הכולל, היזם גורף תשואה גם לעצמו.
היתרון בעבודה עם קרן כזו הוא היותה שחקן מעורה בשוק המקומי, אבל לא גדול מדי – מה שמאפשר גמישות וכניסה להשקעה בסכומים צנועים יותר. יתרון נוסף הוא שאין מתווכים שגוזרים קופונים בדרך, עמלות Feeder וכדומה. חיסרון מסוים נוגע לפיזור: קרן מסדר גודל כזה עוסקת לרוב בסקטור ספציפי – נכון, מגולם כאן גם יתרון של התמחות – והמשקיע חשוף לנכסים בודדים.
מי שמבקש לפזר את ההשקעה על פני מספר סקטורים, נכסים וניירות, יכול לפנות לקרן REIT (Real Estate Investment Trust) – כאלו יש מאות בארה"ב וחמש בישראל (ריט1, סלע קפיטל, מגוריט, מניבים ואזורים ליווינג). זו כבר לא השקעה ישירה בנכס אלא בקרן עצמה, עם תמונת מראה ליתרונות ולחסרונות שציינו קודם לכן: יש פיזור אבל גם עמלות, ובדרך כלל רף כניסה גבוה. קומה אחת מעל, עם עוד העצמה של היתרונות והחסרונות – ולכן זה רלוונטי בעיקר למשקיעים הכשירים – נמצא את הגופים הגדולים (למשל, אלטשולר שחם פרופרטיז). אלה, במקום להשקיע בנכסים, משקיעים בקרנות במתכונת Fund of funds. אגב, כל קרן יכולה להיות Private equity או ציבורית, כלומר נסחרת בבורסה – מה שאומר שניתן גם להשקיע בה כחברה, ולא רק בנכסים דרכה. Next Point שלנו, למשל, רשומה למסחר בבורסת מדריד.
עד כאן להפעם.
יש עוד המון חומר, המון מה ללמוד ולהעמיק, ואני מזמין אתכם להצטרף אליי למסע. לקרוא את המדריכים, להאזין לאשפי ההשקעה בנדל"ן לסוגיה, ולהבין שאפשר גם-וגם: גם להשקיע בנדל"ן בחו"ל, וגם לישון טוב בלילה. מניסיון.
