מצד אחד, נכס מסוכן, עתיר משתנים בלתי צפויים, עם פוטנציאל "לעשות מכה" אבל גם להתרסק יחד עם השוק. מצד שני, נדל"ן מניב מ-day one, כמעט בלי התעסקות אך עם תשואה מופחתת. אז מה מתאים לכם?
אחרי שהכרנו את הדרכים השונות להשקעה בנדל"ן בחו"ל, הגיע הזמן לדבר על סוגי עסקאות. כי מתברר – וגם אותי זה הפתיע בהתחלה – שהעולם הזה מגוון הרבה יותר משנדמה מבחוץ. לא צריך להיבהל מזה, אבל כדאי מאוד להכיר. ככל שנכיר יותר, נוכל לבחור טוב יותר את מה שהכי מתאים לנו. לתיאבון הסיכון-סיכוי האישי שלנו.
ברף הגבוה של הסיכון נמצא מה שמכונה עסקת Ground up. בגדול, מדובר ביזם שרוכש קרקע מהרשויות, בדרך כלל במכרז, ומקים בו נדל"ן מסחרי, דירות למגורים וכדומה. כאן, מחיר הרכישה הוא כמובן פקטור מכריע. לא פחות חשוב מצב השוק: אם הוא איתך, הוא יכול גם לתקן טעויות כמו רכישה במחיר גבוה מדי, לטווח הארוך. אבל השוק, כפי שלמדו על בשרם גם יזמים כבדים, יודע גם להעניש. ריביות יכולות לעלות, שוויים עלולים לרדת, ותחזיות הרווח מתנפצות על קרקע המציאות.
דרך השקעה אחרת, שנחשבת למסוכנת פחות, היא לרכוש נכס קיים ולשפץ או אפילו להסב אותו לייעוד אחר. למשל: בניין מגורים שכבר עובד ומניב, עם דיירים שאכלסו אותו לפני הרכישה ויכולים להישאר גם אחריה. בזמן שההנבה מכסה את המינוף – כלומר, שכר הדירה מכסה את ההלוואה/המשכנתה (מה שמן הסתם לא קיים בעסקה לרכישת קרקע בלבד) – אפשר לעבוד בנינוחות על ההיתרים הנדרשים להרחבות, תוספות, חלוקה אחרת של הדירות או שינוי ייעוד.
מהלכים כאלה עשינו לא פעם, אני והשותפים שלי ב-Next Point, בנכסים שרכשנו בספרד. בוולנסיה, למשל, קנינו בניין ותיק שבו כל קומה שימשה לדירה אחת של 200 מ"ר. חילקנו את הקומה, בהיתר כמובן, לשלוש דירות בנות 70-50 מ"ר. זו דרך טובה להגדיל תשואה. גם עצם השיפוץ עושה את שלו: השלד והחזית, בפרט אם מדובר ברובע היסטורי של העיר, נותרים כשהיו – אבל כל היתר מתחדש, וה-Look & feel הוא של בניין "מהניילונים". התשואה אמורה להיות דו ספרתית גבוהה.
לא הכול דבש
אבל רגע. הבטחתי לכם כבר בפתח הסדרה לדבר גם על מה שפחות צלח. כי כידוע, אם יש דבר שבאמת מלמד אותנו בחיים, אלו התקלות שקרו לנו והשגיאות שאולי עשינו בעצמנו. אז באותה שיטה של רכישת נכס קיים, נתקלנו במספר אתגרים. בברצלונה, למשל, הייתה תופעה רחבה של פולשי דירות, ונכווינו מזה לא מעט. בוולנסיה, עם פרוץ הקורונה, העירייה הייתה בקריסה – המגפה היכתה בספרד, והעבודה בזום פחות תפסה שם. כך, גם ההיתרים התעכבו משמעותית.
מעבר לכך, בשיטה הזאת קיימים סיכונים אינהרנטיים לא מבוטלים, גם אם לא בעוצמות של רכישת קרקע ריקה. יש צורך להוציא דיירים, להשיג אישורים, להביא קבלן ביצוע – וכל סעיף כזה מגלם סוג של סיכון. אז נכון שהגענו גם לתשואות של 20% ומעלה בתקופות שהשוק "התפוצץ", אבל תוך כדי תנועה הבנו שיחס הסיכון-סיכוי פחות מתאים לנו.
כאמור, תיאבון הסיכון הוא עניין סובייקטיבי מאוד, והוא עשוי גם להשתנות אצלנו מעת לעת. אין כאן פתרון בית ספר, ואין פתרון שיתאים לנו תמיד. צריך רק להכיר את האפשרויות ולהשכיל לבחור.
נעים להכיר: טריפל נט
עסקאות נדל"ן מסוג אחר – הסוג שאליו בחרנו לעבור בספרד ובפורטוגל – הוא עולם הטריפל נט, Triple Net Lease, או פשוט: NNN. במודל הזה, שפחות מקובל בישראל אבל נפוץ מאוד בארה"ב ובאירופה, חברת נדל"ן מחכירה את הנכס שבבעלותה לשוכר בהסכם ארוך טווח. השוכר, מעבר לתשלום על זכויות השימוש בנכס, נושא גם בעלויות התחזוקה, מעטפת הביטוח והמיסוי – אלו שלושת הנט-ים שלנו (כשמסתכלים על זה מעיני חברת הנדל"ן).
בתמורה לכיסוי כלל ההוצאות הכרוכות בתפעול השוטף של הנכס, השוכר נהנה בדרך כלל מדמי שכירות מופחתים ביחס למחיר השוק. מבחינת הבעלים, הסיכון פוחת משמעותית – שכן מדובר באפס יזמות, אפס עבודות קבלן (נדרש כמובן דיו דיליג'נס טוב על השוכר) ואפס השבחה.
עסקאות טריפל נט מוצלחות שעשינו באירופה היו בנכסים מאוכלסים, כאלה ש"עובדים" עבורנו כבר מ-day one, וגם אין הכרח בהשבחה פיזית שלהם שמחייבת היתרים. לא פעם, מספיק לשדרג את הנכס בשוליים.
כך, למשל, בחוזה שחתמנו עם Best Western לשותפות בבית מלון, הוכנסה השקעה של 350 אלף יורו להחלפת ריהוט ולריענון הלובי. עסקאות דומות ביצענו ברכישת בתי אבות. כיוון שמדובר בשוכר יחיד – שוכר עוגן (רשת המלונות, למשל) – רמת הסיכון פחותה אף יותר. ופרדוקסלית, גם אם המלון עומד חצי ריק, מבחינת הבעלים זו תפוסה מלאה. בהתאם לסיכון הפחוּת, גם התשואה המצופה יורדת – היא עדיין דו ספרתית, אבל דו ספרתית נמוכה.
את המודל הזה מצאנו כמתאים מאוד לצרכים ולשאיפות שלנו, לפחות בנקודת הזמן הנוכחית (שנמשכת כבר כמה שנים טובות). בעיקר הבנו שאיתו, אנחנו יכולים לישון טוב בלילה.
הקונספט שלנו הוא לרכוש נכס, למשל בית אבות, שהוא קטן מכדי לעניין את השחקנים הגדולים והמוסדיים אבל גדול מדי למשקיעים הפרטיים. בתווך הביניים הזה גילינו פוטנציאל רב עם מיעוט יחסי של קונים. זה הופך אותנו לסוג של אגרגטור עם פורטפוליו שמאגד את הקטנים. אנחנו מחזיקים נכס למספר שנים, בינתיים מייצרים עבור השוכר סטביליזציה ו-Track record, ואז מוכרים, עם ערך גבוה יותר לקונה העתידי.
במתווה כזה קיבלנו גם את ההנבה – תשואת השכירות, העומדת עתה על סביב 8.3% בשנה כנגזרת מהריבית הגבוהה (לכן זה טיימינג מעניין להיכנס); וגם את עליית הערך, שמושגת פחות מכוח השיפוץ המינימלי ויותר בזכות אותו Track record אשר נצבר לשוכר ולנכס (יציב, משלם בזמן, שומר על תקינות וכדומה).
לסיכום
דיברנו על רכישת קרקע, רכישת נכס לצורך השבחה/שינוי ייעוד ונדל"ן מניב מ-day one. הזכרנו את מודל ה-NNN המקובל מעבר לים. בכל סוגי העסקאות האלה – יש כמובן עוד – אתם יכולים להשתלב כמשקיעים. אבל איך תדעו שהעסקה המוצעת לכם אכן משתלמת? על כך בפרק הבא.
