המשבר בשוק הנדל"ן הגלובלי יוצר הזדמנויות חדשות למשקיעים שמוכנים להתמקד בתזרים ובהשקעות ארוכות טווח. כשתשואות יורדות על הנייר בלבד, ייתכן שזה בדיוק הזמן לבחון רכישות חדשות בשוק הנדל"ן המניב.
במאמרים האחרונים כתבתי לכם על אתגרים שחוו יזמים, (כולל אנחנו בקרן נקסט פוינט), מה שתואם את רוח הזמן והאווירה הכללית בשווקי הנדל״ן הגלובאליים לאור נתוני המאקרו המאתגרים ברחבי העולם.
והנה, כמעט באופן מתואם (למרות שכמובן שלא), יצאה בדה מרקר כתבה גדולה הסוקרת את ביצועי חברות הנדל״ן הישראליות המשקיעות בנדל״ן בארה״ב.
בכתבה מצוינות חברות כגון אלוני חץ, אלקטרה נדל״ן, סאמיט, נכסים ובניין, ג׳י סיטי ועזריאלי, כאשר הדגש הוא כמובן על הביצועים הלא מזהירים בשנה האחרונה, שהובילו להפסדים וירידות משמעותיות בשווי הנכסים וכנגזרת בשווי החברות בבורסה.
עכשיו, כמובן שחולשה זו לא נשארת רק במסגרת אותן חברות, גם הגופים המוסדיים הישראלים משקיעים לא מעט בנדל״ן, כולל בארה״ב אם זה דרך אחזקה בחברות נדל״ן או בהשקעה ישירה עם שותפים בנכסים שונים.
לקלחת הזו שותפים גם הבנקים שחשופים לנדל״ן באמצעות אחזקה בבנקים אזוריים בארה״ב.
אם במקרה מישהו מכם אומר לעצמו שכל זה לא ממש קשור אליו, אז חשוב לזכור שבסוף השרשרת הזו עומדים אנחנו, אתם ואני, החוסכים והמשקיעים שהכסף שלהם בקרנות הפנסיה, קופות הגמל, ההשתלמות ופוליסות החיסכון, מושקע בחברות ובנכסים אלו.
אבל לפני שמשתמע שהמאמר הזה נועד לדכא אתכם – אני רוצה להשמיע צפירת הרגעה, כי ההיפך הוא הנכון:
זה הזמן להיות מעודדים!
לפני שתחשבו שהשתגעתי או שאני מתלוצץ בחוסר טאקט, הנה ההסבר:
מהי בסוף עסקת נדל"ן מניב?
למעשה היא מתחלקת ל-2 גורמים עיקריים:
הֲנָבָה – כלומר הכנסות משכ"ד נטו (NOI).
רווחי/הפסדי הון – כלומר מה ההפרש בין מחיר הרכישה למחיר המכירה (או לחלופין אם לא מוכרים אז לשווי בנקודת הזמן בה בודקים (לפי שמאות. כלומר רווחי/הפסדי שערוך).
עכשיו, אני רוצה להזכיר שהשווי של נדל"ן מניב הוא בסוף נגזרת של ריבית בסיס. דיברתי על זה לא מעט בחודשים האחרונים. ואכן, בעולם של ריבית גבוהה היסטורית – שווי הנכסים יורד, מה שתיאורטית מייצר הפסדי הון.
למה אני אומר תיאורטית ולא בפועל – מכוון שבדומה למניה שקנינו והיא ירדה, זה עדיין לא הפסד בפועל עד שלא נבצע פעולת מכירה.
עכשיו, כפי שאתם ודאי יודעים, בעולם המוסדיים – מדובר ברוב המקרים, על השקעות לשנים רבות. לכן, כל עוד התזרים ״דופק״ והנכס מתפקד אז לרוב לא תהייה מכירה של נכס בהפסד לאורך השנים. אלא אם כן הנכס נכנס לדיפולט, כלומר, לא עומד בתשלומי החוב – ולכן הוחזר לבנק וההשקעה נמחקה (נדיר אבל קורה).
חשוב להדגיש, שההפסד הכביכול תיאורטי כן יכול להפוך לפרקטי עבור החוסך. גם במצב שהנכס עצמו לא נמכר. איך? מכוון שהמוסדיים צריכים להציג את התשואה ע"ב שערוך, כלומר ההפסד משתקף בתשואות החודשיות והשנתיות של המסלול. ובמצב לדוגמא שחוסך החליט לפרוע קרן השתלמות, אז הוא בעצם מקבע את ההפסד. כאמור, גם במצב שהנכס לא נמכר בפועל.
זהו כמובן תרחיש מאוד מסוים.
אבל בחזרה לרמת הנכס עצמו, ככל ומנהל ההשקעה/ קרן סבור שהשווי עתיד לעלות (ולמעשה שהריבית שינתה את המגמה והולכת לרדת), אז בעצם מדובר, במצב זמני בלבד שהשקעות עבר משוערכות נמוך יותר, ולכן כאמור נרשמים הפסדים. (ואני שוב מדגיש – שאם יחליט למכור אז גם ההפסד יתממש).
ייתכן שאתם חושבים לעצמכם עכשיו:
"טוב ניר, זה לא נשמע מעודד במיוחד… "
אז הנה אני מגיע לחלק הזה: אני כן מוצא סיבות לעידוד משני טעמים עיקריים:
האחד – אם זה לא הזמן למכור כדי לא להפוך הפסד על הנייר לממשי – אז זה כנראה בדיוק הזמן לקנות!
השני – חלק מההשקעות הכושלות כבר "נוקו" מהתיקים, הוחזרו לבנקים ובכל מקרה כבר משוערכות בנמוך בגופים השונים.
אני נזהר מאוד בדברי, אך לפי כל האנליזות והמחקרים בשוק, התקופה מסתמנת כנק' תחתית ולא נראה ששיעורי ההיוון (Cap Rates) עוד צפויים לעלות.
אז מה בכל זאת לגבי שאר השקעות העבר?
פה כבר צריך לנתח כל מקרה לגופו, אבל באופן כללי אני יכול להגיד שככל ואלו השקעות נדל"ן מניב שבטבען מייצרות תזרים, והנכס/ים מושכר/ים לשוכרים איכותיים ובחוזים צמודי מדד, בדומה למה שאנו בנקסט פוינט עושים, אז יתכן מצב שמנהל ההשקעה וגם המשקיעים יכולים להרשות לעצמם להיות מעט אדישים, לתת לשוק לעשות את שלו ולריבית לרדת ולממש בעיתוי נוח יותר.
בסוף צריך לזכור שזו שאלה של זמן ואורך רוח.
ובכל זאת, איפה כן יש בעיה?
כשיש מינוף, ובפרט מינוף בריבית משתנה. הרחבתי על כך גם בעבר. במצב כזה, יתכן והנכס נכנס לבעיה תזרימית, כלומר אין עודף תזרימי אלא גירעון תזרימי, ובמילים פשוטות – הנכס "מדמם".
זהו מקרה מאוד ספציפי שהיזם/מנהל ההשקעה והמשקיעים בוודאי לא יכולים להיות אדישים והם חייבים לפעול – אם זה לגייס הון (נקרא גם Capital Call), להקטין את גובה המינוף וכנגזרת את התשלום לבנק, או לחלופין, לממש את הנכס בתקופה פחות טובה. בתקווה שאין הפסד. או הפסד קטן. זה כבר עניין סובייקטיבי כמובן.
המקרה הגרוע הוא שהבנק יקח את הנכס, ואת זה בכל מקרה אף אחד לא רוצה.
לשם המחשה נסכם דרך דוגמה מספרית פשוטה: קניתי נכס ב-1,000,000 אירו שמייצר הכנסה נטו של 60,000 אירו בשנה. על פניו 6% תשואה.
עכשיו, נניח שעברה שנה – ונשאלת השאלה מה הנכס שווה? אם הוא שווה יותר מ-1,000,000 אירו, מצוין – הרווחנו פעמיים. אם שווה פחות – אז השאלה כמה פחות. אם שווה 60,000 אירו פחות ממחיר הרכישה, אז לכאורה אנחנו ב- "ברייק איוון": מצד אחד, הרווחנו 60,000 משכירות מצד שני, הפסדנו 60,000 במכירה.
זה מסוג המקרים בהם כנראה יהיה הגיוני להמשיך להחזיק את הנכס, להנות מהתזרים ולהמתין שהריבית תרד (וכנגזרת ערך הנכס יעלה). זוהי כמובן מאוד פשוטה ועגולה רק לשם המחשה אבל אני מקווה שהמסר ברור.
אבל…. מה קורה אם הנכס ממונף? נניח 50% מינוף בריבית 5% (זאת בערך הריבית היום) ועם החזר 20 שנה. במספרים: הלוואה – 500,000 אלף אירו החזר שנתי – 50,000 (25k ריבית + 25k קרן)
במצב כזה, כשיש הכנסה של 60,000 אז הנכס עדיין בתזרים חיובי. אך אם לדוגמא ההלוואה הייתה 700,000 (70% מינוף) ובפריסה קצרה יותר נניח של עשור, אז אותה עסקה כבר נמצאת בגירעון תזרימי. (35k ריבית + 70k קרן = החזר לבנק 105k), על הכנסה של 60k.
ואם תוסיפו לזה גם פגיעה בתפקוד הנכס (משרדים למשל) – זה אומר שגם ההכנסה נפגעה, ואלו בדיוק אותם נכסים שאם בעלי הנכס (היזם והמשקיעים) לא הזרימו הון – אז הבנקים כבר לקחו אותם.
דוגמא למקרה כזה הבאתי בעבר.
אז אם נסכם:
כתבה מסוג זה שיצאה בדה מרקר על כל חברות הנדל״ן הישראליות שפועלות בארה״ב, שפורסת ומפרטת את עומק המשבר, לרוב מגיעה בשלבים בהם רוב הרע כבר תומחר.
אני כמובן לא מומחה לשוק ההון, ואני לא ממליץ לאף אחד לנקוט בפעולה או להימנע ממנה, אבל בהחלט ייתכן ששווה לבחון חברות נדל״ן מניב ציבוריות יותר לעומק בנק׳ הזו בה עושה רושם שרוב הרע כבר תומחר.
ולמי שפעיל בשוק הנכסים אז תתסכלו על זה כך:
כשזה לא הזמן למכור מבחינת המוכר – זה בדיוק הזמן לקנות מבחינת הקונה.
אם יש לכם שאלות נוספות – אתם יותר ממוזמנים ליצור איתי קשר.
