כמשקיעים שבחרו להשקיע בנדל״ן בחו״ל, השאלה הראשונה שבוודאי עלתה אצלכם הייתה:
באיזו מדינה להשקיע? לאיזה שוק לפנות? ארה״ב, גרמניה, ספרד, פורטוגל, יוון, אנגליה, פולין וכו׳ – האפשרויות הן רבות ומגוונות, אז איך מחליטים?
אז את המאמר הזה אני רוצה להקדיש לפרמטר הראשון בבחינה של כל עסקה שמגיעה לשולחן שלכם – האם מדובר במדינה או שוק אטרקטיביים להשקעה? (ואיך מוודאים את זה בכמה קליקים)
לפני שנענה על זה, יש כמה סייגים שאני חייב לפרט כבר בהתחלה:
קודם כל, כמובן שאין כמעט מדינה שהיא שוק אחד הומוגני. למשל, להגיד "שוק הנדל״ן בארה״ב" זו טעות מיסודה, כי בסוף ארה״ב מורכבת ממאות שווקי נדל״ן שונים.
סייג שני ברמת השוק, זה כמובן השוני בין סקטורים שונים: גם באותה מדינה/מחוז/עיר לא נוכל להתייחס לשוק המגורים באותן אמות מידה של שוק מסחרי (מלונות, בתי אבות, לוגיסטיקה וכ').
אז אחרי שהבהרנו את הדקויות הללו, בואו בכל זאת נתייחס למה כן נרצה לבדוק ולברר ברמת המדינה/עיר/שכונה לפני שבכלל נתחיל לחשוב על עסקה ספציפית:
ראשית ברמת המדינה, תמיד נשאף להשקיע במדינות שמראות מגמות חיוביות באינדיקטורים כלכליים מרכזיים כגון:
- צמיחה בתוצר (GDP)
- שיפור במדדי האבטלה
- שיעורי האינפלציה
- מגמת הריבית במשק
וכל אינדיקטור אחר שקשור לכלכלת המדינה ויכול לעזור לכם להבין איפה נמצאת המדינה מבחינת המחזור הכלכלי.
אם אתם מגרדים כרגע בראש וחושבים לעצמכם איפה בדיוק תמצאו את הנתונים הללו – אז כמובן שחיפוש בגוגל יוביל אתכם לאין ספור תוצאות, אך אם אני יכול להמליץ לכם על נק׳ התחלה טובה זה האתר tradingeconomics.com שמרכז למעלה את רוב באינדיקטורים של 196 מדינות ובצורה אמינה – בשורה העליונה באתר פשוט הקליקו על "Countries", בחרו את המדינה שאתם רוצים לבחון, ותקבלו שלל נתונים ופרמטרים.
מאוד מומלץ להתחיל משם.
מעבר לזה, עוד כמה נתונים כלליים שאני אוהב לברר זה את יחס המשכורות למחיר בית ממוצע, קצב התחלות הבניה, ובאופן כללי גרף מחירי הנדל״ן, ואם מוצאים, אז גם כמות אישורי המשכנתאות שהמקומיים מקבלים (לראות אם יש עלייה שמראה על שוק חם או ירידה שמצביעה על שוק בהתקררות).
כמובן ש-2 הפסקאות האחרונה מתייחסות לשוק המגורים.
אם אנחנו מתעניינים בסקטור אחר, אז יש לחפש נתונים רלוונטים, למשל, אם אני משקיע בנדל״ן תיירותי (מלונות, דירות נופש, השכרות קצרות טווח) אז חשוב לחפש מידע שמראה את כמות ומגמת התיירים במדינה, וכמה זה מתוך התמ״ג.
איפה בטבלה ממוקמת המדינה בכמות התיירים לעומת שאר מדינות העולם, לדוגמא ספרד היא שניה בעולם (אחרי צרפת), בכמות כניסת תיירים למדינה.
בסקטור התיירות – אתר מעולה נוסף הוא airdna.co שנותן המון מידע (חלקו חינמי וחלקו בתשלום) על התפוסות, המחיר הממוצע ללילה, כמות הדירות (מתחרים) ועוד.
אם ההשקעה היא במרכזים לוגיסטים, אז נרצה לחפש נתונים על השקעות בסקטור הזה.
למשל דו"חות של השחקנים הגדולים שמפרסמים לא מעט מאמרים ומחקרים שבעיקר נותנים אמות מידה JLL, CBRE, Savills, Cushman וכו' – ברוב המקרים בתמורה לרישום לאתר ניתן לקבל את המחקרים.
אם אנחנו בתחום הגיל השלישי והרביעי, כלומר בתי אבות ודיור מוגן, אז חשוב להבין את תוחלת החיים במדינה, כמה מיטות חסרות ובאופן כללי לחפש מידע על עץ האוכלוסיה הקיים והצפוי במדינה תוכלו להיעזר באתר populationpyramid.net.
בשלב הזה, פשוט להפעיל את ההיגיון הבריא ולחשוב אלו נתונים ואינדיקטורים ברמת המאקרו חשובים לשוק ולסקטור שאתם רוצים להשקיע בו, לחפש ולאמת אותם, בעזרת כל חיפוש בגוגל שיוביל אתכם לכתבות ולמקורות מידע מהימנים.
לא לשכוח שהיום עבודת המחקר היא קלה יותר עם כלים כמו Chatgpt ועוד כלי AI.
הצעד הבא הוא כבר לרדת לרמת האזור/מחוז/עיר/שכונה.
גם כאן גוגל הוא העוזר הראשי שלנו, וכאמור, היום כבר יש כלים אפילו מתקדמים יותר בהם ניתן להיעזר כדי לנתח את אזור ההשקעה ברזולוציות של עיר, שכונה ואפילו רחוב.
ויקיפדיה, כתבות בעיתונות, אתר העירייה, אתרי יד 2 מקומיים אלו מקומות טובים לחפור בהם ולחפש מידע שמעניין אותנו לגבי האזור, כאשר מה שבעיקר נרצה לחפש אלו העוגנים שהופכים אזור לאיכותי ואטרקטיבי יותר מבחינת הנדל״ן.
עוגנים כמו: אזורי תעשייה ותעסוקה, מטות של תאגידים, מועדוני ספורט גדולים ומשמעותיים, שדה תעופה, נמל (קרוזים), מוסדות להשכלה גבוהה, וכו׳ וכו׳…
וכבר להתחיל לשלב בין הסקטור והעיר – לדוגמא אם בחרתם לבחון להשקיע בדירת AIRBNB בפורטו, אז לבחון את המצגת של שדה התעופה של פורטו – רמז – הוא לא עומד בעומס… וזה כמובן דבר חיובי (אבל בוודאי שלא רק על זה מתבססים).
הגדרה נוספת שחשוב להבין כבר ברמת הניתוח הראשוני, היא האם מדובר בשוק מוגבל, constrained market או לחלופין בשוק שאינו מוגבל כלומר unconstrained market מה זה בדיוק אומר?
הכוונה היא לגבולות הפיזיים של השוק. הדוגמה הכי קלה שתסביר את המהות היא ההבדל בין שוק נדל״ן כמו מנהטן בארה"ב או ברצלונה בספרד, לעומת דאלאס בארה"ב ומדריד בספרד.
מנהטן שהיא למעשה אי עם מלאי שטח מוגבל מאוד ללא אפשרות להתרחב יותר, מעבר לבנייה לגובה – וברצלונה שזאת עיר שתחומה ע"י 2 נהרות, ים והרים.
מה שכמובן הופך את הקרקע בשתי הדוגמאות לנדירה יותר לעומת ערים כמו דאלאס טקסס למשל או מדריד, שמוקפות שטחים פתוחים ויכולות בכל רגע נתון להתרחב – מה שהופך את מרכיב הקרקע לזול יחסית ובעל משקל פחות.
אלו כמובן דוגמאות כלליות יחסית בשביל להבהיר את הרעיון.
ישראל היא כמובן שוק מוגבל וספיציפית בגוש דן המצב אפילו הדוק יותר כאשר ההערכה היא שעד 2040 לא ישארו עתודות קרקע לבנייה.
אז אם נסכם עד כאן, ברגע שקיבלתם חומרים לעסקה להשקעה ולפני שאתם בכלל מקדישים זמן להיפגש עם יזמים וחברות, תפנו שעה לחקור עצמאית את החומרים שקיבלתם, ותבצעו הערכה ראשונית, האם ברמת המאקרו, העסקה שמציעים לכם נמצאת בשוק וסקטור מעניין שעונה על הפרמטרים שציינתי.
כמובן שניתן להרחיב את החיפוש גם לרמות נוספות כמו פשיעה, איכות בתי הספר, חתך סוציו אקונומי של האוכלוסייה, ועוד.. ככל שההיגיון הבריא שלכם יכווין אתכם, ולא חסרים היום אתרים ומקורות מידע שיספקו לכם את הנתונים הללו.
כאן הצעתי לפחות את המינימום הדרוש, אבל במקרה הזה כל המוסיף אינו גורע.
אם יש לכם שאלות נוספות – אתם יותר ממוזמנים ליצור איתי קשר.
