אני מניח שרבים מכם (אם לא כולכם) קראתם או שמעתם על משקיעים שאצלם התממש הסיוט שכל משקיע בדירה להשקעה בחו״ל מפחד ממנו – פולשים לדירה.
אני יכול לשתף אתכם, שלפני כמה חודשים התפרסם בארץ סיפור על משקיעה שרכשה דירה מאחת מחברות הליווי בספרד (לא נזכיר שמות), ונתקלה בתופעה הזו.
מיד כשהסיפור התפרסם, איתרתי את אותה משקיעה, והצעתי לסייע לה בהתנדבות כמובן, עם כמה טיפים, תובנות וקשרים שיעזרו לה לפתור את הסיטואציה.
וזה מכיוון שיש לי נסיון עם מקרים כאלו, ואני יודע איך לפתור אותם.
אחרי שהכל ייגמר, ובתוצאה טובה מבחינתה (אני מקווה), אני אספר את כל הסיפור…
אבל בינתיים, מה שאני יכול להגיד, זה שהסיפור היה יכול להיחסך בכמה צעדים פשוטים שכל משקיע צריך לעשות לפני כל השקעה.
אני אפילו אגדיל ואומר שזו ממש רשלנות פושעת לא לעשות זאת.
לעשות את מה?
לברר קצת (לא צריך הרבה) על הרגולציה בסקטור שבחרתם להשקיע בו במדינה ובאזור הספציפיים. מה שנקרא להכיר את החוקים.
מה זה בדיוק אומר?
אז תראו, במהלך העשור האחרון נפגשתי עם מאות משקיעים, חלק גדול מהם גם הפך לשותפים שלנו בהשקעות שונות בספרד ובפורטוגל, ואני יכול להעיד ממקור ראשון, שכמעט תמיד מדובר באנשים רציניים, מנוסים, שיודעים לעשות את המחקר שלהם, ויודעים לשאול את השאלות הנכונות.
ועדיין, רבים מהם לא מקדישים מחשבה לנושא הסקטור בו הם משקיעים, והחוקים והרגולציות המשפיעים עליו.
למה בדיוק אני מתכוון?
הרבה משקיעים יודעים לעשות את החיבור בין המדינה והאזורים בהם הם משקיעים לבין מגמות כלליות, או מיקומים שאמורים לבטא את חוזק הטרנד.
הנה כמה דוגמאות שיעזרו להסביר את הנק׳:
בואו ניקח את ניו יורק למשל, עיר הנחשבת לנחשקת בעולם, מקום בו תמיד יהיה ביקוש למגורים, ונדל״ן למגורים שם נחשב לנכס יקר ואיכותי. האם זה אומר שלהשקיע בסקטור המגורים בניו יורק זו השקעה טובה?
לא באופן אוטומטי.
בשנים האחרונות, ניו יורק נקטה בצעדים להגבלת שכר הדירה ולהגנה על דיירים מפני עליות מחירים חדות. החקיקה החדשה יחסית, מגבילה את העלאות שכר הדירה, מקשה על פינויים, ומצמצמת את האפשרות להעלות את שכ"ד בעקבות שיפוצים.
אולי חלקכם תופעו מהאמור, התפוח הגדול בארה"ב? מעוז הקפיטליזם? אז תתפלאו!
אמנם לא בכל האזורים, אבל בהחלט ישנם בלוקים שלמים בהם יזמים ובעלי נכסים הפעילים בניו יורק מספרים לי שבעקבות התקנות הללו, ישנם נכסים שהתחזוקה שלהם הפסדית בעקבות חוסר היכולת להעלות את התזרים המתקבל מהדירות, וכנגזרת, נרשמת גם פגיעה מהותית בשווי הנכסים היום.
במקרים רבים, בטח לאור עליית הריבית, חלקם לא מצליח לעמוד בזה ונכסים חוזרים לבנקים.
הגבלות דומות קיימות גם בגרמניה (Mietspiegel), צרפת, ספרד, שוודיה, הולנד, דנמרק, פורטוגל, יוון אירלנד ומדינות נוספות…
הן שונות זו מזו בעוצמתן ואופיין ולעיתים יש גם הבדלים ברמת המחוזות השונים, והערים (למשל ניו יורק מול מדינות כמו טקסס או אוקלהומה ופלורידה), אך מה שזה אומר בשורה התחתונה:
זה שמשקיע צריך להבין את הסקטור בו הוא משקיע, ולא להסתפק בתובנות כלליות, חכמות ככל שיהיו, לגבי האזור בו נמצא ההשקעה.
קריטי מאוד להבין מהם חוקי הגנת הדייר באזור, האם יש הגבלות על נושאים כמו העלאת שכר דירה, פינוי דיירים בעייתיים וכד׳… ולהבין האם הסנטימנט הוא פרו משקיע (בעל הדירה) או פרו דייר.
אני כמובן לא אכנס כאן לויכוחים ופרשנויות בתחום זכויות פרט וקניין והגנה על בעלי או שוכרי דירות… אבל מה שברור לכולנו, זה שכאשר משקיע מחליט לרכוש דירה בחו"ל, הוא בוודאי לא רוכש אותה על מנת שמישהו אחר יגור בדירה בחינם… או לחילופין שמישהו יכתיב לו בכמה הוא יכול להשכיר את הדירה או לא (הגבלת שכ"ד).
בואו ניקח עוד דוגמה, יותר רלוונטית לתחומי הפעילות שלנו בקרן נקסט פוינט: סקטור התיירות.
לאחרונה התפרסם מחקר של Caixabank, הבנק השלישי בגודלו בספרד, שמדווח על כך שספרד צפויה לסיים את שנת 2024 עם נתון שיא של 90 מיליון תיירים שביקרו במדינה! מה שעשוי להציב אותה במקום הראשון בעולם בכמות התיירים (או במקרה ״הגרוע״ להישאר במקום השני, אחרי צרפת)
עכשיו, משקיע פיקח, שקורא כותרות כאלו, עשוי לאחר מכן להיתקל בפרסומת לרכישת דירה (בברצלונה לדוגמא) בעזרת ליווי ״מקצועי״ ולחשוב לעצמו:
״מעולה, הזדמנות להשקיע בדירה בברצלונה, להפוך אותה לדירת Airbnb, וליהנות מטרנד התיירות החזק של ספרד״
ברמת העיקרון, זו תובנה נכונה שמלמדת על החוכמה של המשקיע, אבל זה לא יכול לעצור שם.
למה לא?
כי אם אותו משקיע התלהב יתר על המידה מאיזו מצגת נחמדה ולא השכיל להעמיק את המחקר שלו לנושא החוקים והרגולציה, אז הוא כנראה היה מפספס את העובדה שבכוונת עיריית ברצלונה לאסור דירות AIRBNB… ואז הוא היה מוצא את עצמו עם השקעה אחרת לגמרי ממה שתכנן (וכנראה גם לא מספיק אטרקטיבית מבחינתו)
וכפי שאתם רואים, הוא יכול למצוא מידע על כך אפילו בעברית. רק צריך לחשוב על מה בדיוק חשוב לחפש…
אגב, יש עוד המון דוגמאות על מדינות/ערים שמגבילות זאת, ניו יורק היא אחת מהן, ובכל מקרה, אם מוצאים מידע כזה על עיר מרכזית כמו ברצלונה, יש לכל הפחות לקחת בחשבון את האפשרות שזה יגלוש לעוד ערים מתויירות, ולנסות להתחקות אחר העדכונים בנושא.
במעבר רגע לכיוון אחר, גם אנחנו בקרן נקסט פוינט, כמשקיעים מקצועיים שחשופים לסקטור התיירות בספרד, מאוד שמחים לקרוא מחקרים כאלו על שבירת שיאי תיירות, אבל זה לא אומר שבאופן אוטומטי ניקח כל עסקה, או נשקיע בכל פרוייקט תיירותי, או בכל אזור שמושך תיירים לצורך העניין, מבלי לבדוק לעומק את הרגולציה המקומית, ומהן התוכניות המתבשלות במרחב המוניציפלי של אותו אזור.
(במאמר מוסגר, אני אפילו אציין שכמשקיעים מקצועיים, ידיעות כאלו רק מחזקות את הנכסים המסחריים דוגמת בתי מלון שאנו בהחלט משקיעים בהם) זה גם מה שמצופה מאיתנו.
חשוב להדגיש: שלא ישתמע שאני מנסה להרתיע משקיעים מפני השקעה בחו״ל – להיפך. זה העיסוק שלי, ואני חושב שיש הרבה הזדמנויות למשקיע הישראלי מעבר לים. אבל אני כן מדגיש ואומר שחובה על כל משקיע לבצע מחקר ראוי ולעלות עוד מדרגה בתהליך החשיבה, הניתוח וקבלת ההחלטות שלו, כדי שיחסוך מעצמו כאבי ראש מיותרים ובעיקר שלא יכאב בכיס…
אז אם נסכם ב- 2 טיפים עיקריים:
אם אתם משקיעים לבד (רלוונטי בעיקר למי שרוכש דירה להשקעה), אל תדלגו במחקר שלכם על נושא הרגולציה והחוקים המקומיים בסקטור הרלוונטי לכם.
אם אתם נעזרים בחברה או אדם שמלווים אתכם בתהליך הרכישה, אז שאלו אותם על הנושא, זו גם תהייה עבורכם הזדמנות לבחון את המקצועיות של אותו גורם מלווה.
אם אתם משקיעים בעסקה גדולה יותר דרך חברת משקיעים ויזם, גם במקרה הזה, אל תוותרו על מחקר עצמאי, ונסו לברר כמה שניתן לגבי הרגולציה והחוקים הרלוונטים לעסקה שאתם מעורבים בה.
נכון, לא בכל סקטור ובכל תחום תהיה לכם הנגישות למידע הרלוונטי, (ישנם תחומים מורכבים יותר, או פחות מסוקרים מדיור ותיירות, כמו דיור מוגן, סיעוד, לוגיסטיקה, תעשייה וכו׳), לכן, גם חשוב להעלות את השאלות הללו בפני קבוצת המשקיעים והיזם, לבחון עד כמה הם בקיאים ומעורים בנושא, ועד כמה זה חלק מהותי בתהליך בניית העסקה אצלם.
אם נקפוץ רגע חזרה לניו יורק, ישנם יזמים שנושא הגבלת השכירות נפל עליהם כרעם ביום בהיר, וכעת הם בסכנה ממשית של מחיקת שווי מהותית בנכסים שרכשו, וכל המשתמע מכך למשקיעים שלהם… והם מחפשים דרכים לשנות ייעודים, להתגבר על תקנות, ולמצוא פתרונות שיצילו חלק מהאקוויטי, לעומת זאת, יש יזמים שכן הקפידו לעקוב אחר מה שקורה בפוליטיקה המקומית, וכן ידעו להימנע מכניסה לפינות שעשויות להתברר כבעייתיות.
ואחרי הדוגמא הזו אני אסיים במשפט הידוע:
חכם נמנע ממצבים שפיקח יודע לחלץ עצמו מהם – אני ממליץ לכם להשתדל להיות משקיעים חכמים. לפעמים כל ההבדל זה כמה קליקים על העכבר או כמה שאלות פשוטות ליזם.
אם יש מישהו מכם שנמצא כרגע בצומת החלטה לגבי השקעת נדל״ן בחו״ל והנושא עליו דיברתי כאן מהווה חלק מהשיקולים שלו – אז מוזמנים ליצור איתי קשר ולהפנות שאלות.
אני כמובן לא יכול להבטיח שאני מכיר את כל החוקים והאתגרים בכל מדינה וסקטור אבל בוודאי שאוכל לתרום מהניסיון.
